天津房价塌陷?不是所有的大城市都会跌

天津房价塌陷?不是所有的大城市都会跌

http://www.choushanmi.com 当代营销网 2020年09月14日 20:26 来源:当代营销网

天津,怎么一下就上了热搜?

今天,石榴叔和大家聊下天津的房市。

目的是,以天津为例,深度反思下,你所在的城市,遇到GDP下滑,经济下行,什么样的房子会跌,什么样的房子抗跌。

 

1

有关房价的新闻,总能成为新闻热点,但能上热搜的,不多。

上一次,石榴叔记得,还是鹤岗。

 

本周,几家主流媒体,曝出天津房价大跌的新闻。

“一平米降5000元”、“2周降72万”,“跌回4年前”,这些关键字太吸睛了,想不上热搜都难。

真相呢?天津二手房价,的确有点撑不住,待售二手房数量,也在飞快增加。

但一个平方降5000元,有点夸张,严格说,这个数字,是以2017年最高点,与2020年7月进行比较,而且是极端房源。

据冰山指数统计,天津各区,2017年初到2020年9月的房价涨幅排名,跌的最惨的区是开发区,只不过下跌了24%。海河教育园区跌的最少,下跌了3.7%,算是横盘。

那“2周降72万”呢?那要看房价,这个分母是多少了。

当然,开头写这些,并不是为天津房价洗地,只是还原一个真相。

 

2

很多人,一看到房价跌,就很慌。搞清楚原因,很重要。

先给结论。从数据来看,自2017年出现高点之后,天津房价一路下滑。

数据来源:撸房价

为什么高点会出现在2017年?

与京津冀一体化的战略有直接关系。

2016年,天津房价就和坐了火箭一样超涨,新房涨价以肉眼可见的速度,更有楼盘直接停售,二手房交易更是毁约丛生,有房主放话,就算毁约赔20万,也不卖,疯狂至极。不少房子,直接翻倍。

2017年之后怎么就不涨了?

4月份限购限贷政策的落地执行,热点炒作结束,没有下文。下半年市场突然冷静,几乎都没有经历横盘,就朝下走。

 

3

回头来看,只能说,天津楼市在2016-2017年,被透支的太厉害了。

从人口来看,可以说,天津市的人均收入,和人均GDP好像严重不符,似乎这是一座虚富的城市。

 

根据国家统计局的统计数据,2017年之后,天津的常住人口,就没什么增长,低于一线二线城市的平均增速。

截至2019年末,天津全市常住人口为1561.83万人,仅比上一年增加了2.23万人。

人口增速减缓,除了天津一直下跌的生育率外,还有一个重要原因是人才流到北京,未来几年,还有可能流到雄A,被源源不断的吸血。

 

再看GDP,2017年是转折点,之前高于全国增速。2018年增速排名全国最后一位。

感兴趣的,可以查下,当年某大信托,天津Z信项目,Y期一事。

2019年增速依然跑输全国。为什么?外界多将原因归于,滨海新区主动挤掉水分,此外重化工业企业的发展环境,在2017年前后开始面临重要变化,从而直接导致整个产业链条的激荡。话说,滨海新区起了个大早,集却没有赶上,根本就没有发展起来。

海河英才对天津经济的拉动作用,也远低于预期。

这样的基本面表现,怎么可能带动楼市。

 

4

天津地产投资属性重,少部分人掌握较多房子。

 

从二手房数量来看,仅次于我之前特别写过的重庆。

今年以来,成交数据开始发现偏离。

 

 

数据来源:撸房价

大部分房子,不降价没办法卖,好在成交量并不差。

相比去年,天津的新房,大部分楼盘都有不同程度的优惠,或直接降价,或赠送装修、或解绑装修等。

而且,天津的卖地量屡创历史新高,今年更是有1783亿元的土地出让任务。不好卖?就降价,再不好卖,就把好地段拿出来。财政压力过大。

 

有天津房主吐槽,自己2015年购买的房子,到2017年利润有90万,现在这个差价跌没了。

宽松的落户政策,和相对优质的教育资源,在过去几年里,吸引大量京津冀区域的购房者,前往天津落户、居住。

但支撑房价,还是要靠人口和经济,一旦这两个出现拐点,哪怕是一线城市都禁不起折腾。

 

不过,说天津“崩盘”有点标题党了。至少到目前为止,下跌已经放缓,成交量稳中有升,市中心、地段好、有学区的房子相对坚挺,外环以外、郊县降幅相对较大。

还是那句话,今时今日,买房子要好好挑。

在房住不炒政策的指引,以及调控政策密集出台的背景下,楼市已经二八分化了,好的城市占二,差的城市占八。好的城市里好的版块占二,差的版块又占八。

什么是好的城市?看人口,看经济。什么又是好的板块?有稀缺属性!



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