天津，怎么一下就上了热搜？

今天，石榴叔和大家聊下天津的房市。

目的是，以天津为例，深度反思下，你所在的城市，遇到GDP下滑，经济下行，什么样的房子会跌，什么样的房子抗跌。

1

有关房价的新闻，总能成为新闻热点，但能上热搜的，不多。

上一次，石榴叔记得，还是鹤岗。

本周，几家主流媒体，曝出天津房价大跌的新闻。

“一平米降5000元”、“2周降72万”，“跌回4年前”，这些关键字太吸睛了，想不上热搜都难。

真相呢？天津二手房价，的确有点撑不住，待售二手房数量，也在飞快增加。

但一个平方降5000元，有点夸张，严格说，这个数字，是以2017年最高点，与2020年7月进行比较，而且是极端房源。

据冰山指数统计，天津各区，2017年初到2020年9月的房价涨幅排名，跌的最惨的区是开发区，只不过下跌了24%。海河教育园区跌的最少，下跌了3.7%，算是横盘。

那“2周降72万”呢？那要看房价，这个分母是多少了。

当然，开头写这些，并不是为天津房价洗地，只是还原一个真相。

2

很多人，一看到房价跌，就很慌。搞清楚原因，很重要。

先给结论。从数据来看，自2017年出现高点之后，天津房价一路下滑。

数据来源：撸房价

为什么高点会出现在2017年？

与京津冀一体化的战略有直接关系。

2016年，天津房价就和坐了火箭一样超涨，新房涨价以肉眼可见的速度，更有楼盘直接停售，二手房交易更是毁约丛生，有房主放话，就算毁约赔20万，也不卖，疯狂至极。不少房子，直接翻倍。

2017年之后怎么就不涨了？

4月份限购限贷政策的落地执行，热点炒作结束，没有下文。下半年市场突然冷静，几乎都没有经历横盘，就朝下走。

3

回头来看，只能说，天津楼市在2016-2017年，被透支的太厉害了。

从人口来看，可以说，天津市的人均收入，和人均GDP好像严重不符，似乎这是一座虚富的城市。

根据国家统计局的统计数据，2017年之后，天津的常住人口，就没什么增长，低于一线二线城市的平均增速。

截至2019年末，天津全市常住人口为1561.83万人，仅比上一年增加了2.23万人。

人口增速减缓，除了天津一直下跌的生育率外，还有一个重要原因是人才流到北京，未来几年，还有可能流到雄A，被源源不断的吸血。

再看GDP，2017年是转折点，之前高于全国增速。2018年增速排名全国最后一位。

感兴趣的，可以查下，当年某大信托，天津Z信项目，Y期一事。

2019年增速依然跑输全国。为什么？外界多将原因归于，滨海新区主动挤掉水分，此外重化工业企业的发展环境，在2017年前后开始面临重要变化，从而直接导致整个产业链条的激荡。话说，滨海新区起了个大早，集却没有赶上，根本就没有发展起来。

海河英才对天津经济的拉动作用，也远低于预期。

这样的基本面表现，怎么可能带动楼市。

4

天津地产投资属性重，少部分人掌握较多房子。

从二手房数量来看，仅次于我之前特别写过的重庆。

今年以来，成交数据开始发现偏离。

数据来源：撸房价

大部分房子，不降价没办法卖，好在成交量并不差。

相比去年，天津的新房，大部分楼盘都有不同程度的优惠，或直接降价，或赠送装修、或解绑装修等。

而且，天津的卖地量屡创历史新高，今年更是有1783亿元的土地出让任务。不好卖？就降价，再不好卖，就把好地段拿出来。财政压力过大。

结

有天津房主吐槽，自己2015年购买的房子，到2017年利润有90万，现在这个差价跌没了。

宽松的落户政策，和相对优质的教育资源，在过去几年里，吸引大量京津冀区域的购房者，前往天津落户、居住。

但支撑房价，还是要靠人口和经济，一旦这两个出现拐点，哪怕是一线城市都禁不起折腾。

不过，说天津“崩盘”有点标题党了。至少到目前为止，下跌已经放缓，成交量稳中有升，市中心、地段好、有学区的房子相对坚挺，外环以外、郊县降幅相对较大。

还是那句话，今时今日，买房子要好好挑。

在房住不炒政策的指引，以及调控政策密集出台的背景下，楼市已经二八分化了，好的城市占二，差的城市占八。好的城市里好的版块占二，差的版块又占八。

什么是好的城市？看人口，看经济。什么又是好的板块？有稀缺属性！